محاسبه‌گر بازده اجارهٔ ملک ۱۴۰۵
بازده واقعی خرید ملک اجاره‌ای را با کسر هزینه‌ها و قسط وام حساب می‌کند — نه فقط تقسیم اجاره بر قیمت.
بازده اجارهٔ ملک را چطور حساب می‌کنم؟
اجارهٔ ماهانه را در ۱۲ ضرب کنید و هزینه‌های نگهداری (شارژ، مالیات، تعمیرات) را کم کنید. بعد تقسیم بر قیمت ملک کنید. عددی که به دست می‌آید بازده خالص است. فرقش با بازده ناخالص — که فقط اجاره را بر قیمت تقسیم می‌کند — همین کسر هزینه‌هاست، و معمولاً دو تا چهار درصد اختلاف دارد.
نتیجه محاسبه
نتیجه اینجا نمایش داده میشود
مبلغ یا مقدار را در سمت راست وارد کنید. نتیجه بلافاصله محاسبه میشود و همراه با فرمول و گام‌های محاسبه نمایش داده میشود.
توضیح کامل و روش محاسبهچرا این عدد به دست آمد — از تعریف مالیات تا فرمول
این ابزار دقیقاً چه می‌کند؟
وقتی می‌گویند «این ملک ۱۲ درصد بازده دارد»، منظورشان بازده ناخالص است: اجارهٔ سالانه تقسیم بر قیمت ملک. ولی ملک اجاره‌ای هزینه دارد — شارژ ساختمان، مالیات، تعمیر سالانه. اگر این‌ها را کم نکنید، عددی را می‌بینید که در عمل به دستتان نمی‌آید. این ابزار سه عدد متفاوت می‌دهد. بازده ناخالص، همان چیزی است که در آگهی می‌بینید. بازده خالص، عدد واقعی بعد از هزینه‌ها. و بازده نقدی، وقتی وام گرفته‌اید — یعنی اینکه بعد از پرداخت قسط، چقدر پول واقعاً در جیبتان می‌ماند. سومی از همه مهم‌تر است. خیلی‌ها با دیدن بازده ۱۲ درصدی تصمیم می‌گیرند، بعد با قسط سنگین مواجه می‌شوند و می‌فهمند ماهانه باید بیشتر از اجاره پول بدهند. عدد درست را از اول ببینید. این ابزار هیچ قیمت ملکی پیشنهاد نمی‌دهد و هیچ نرخ اجاره‌ای نمی‌دهد. قیمت واقعی بازار است و بازار است که با شما حرف می‌زند.
فرمول محاسبه چگونه کار می‌کند؟
هر محاسبه‌گر در این سایت از سه لایه تشکیل شده است: نرمال‌سازی ورودی، اعتبارسنجی سه‌مرحله‌ای، و موتور محاسبه با دقت اعشاری بالا. موتور هر عدد را با دقت کامل نگه می‌دارد و گرد کردن فقط در لحظهٔ نمایش انجام میشود؛ برای همین نتیجه با تغییر اندک ورودی، جهش ناگهانی ندارد.
اگر نرخ این ابزار قانونی باشد، نرخ از کاتالوگ قواعد خوانده میشود که هر ورودی‌اش نام منبع، شمارهٔ ماده و تاریخ بازبینی دارد. اگر نرخ در منبع رسمی تأیید نشده باشد، ابزار عدد حدسی نمی‌سازد و به‌جای آن برچسب «تقریبی» و امکان ورود دستی نرخ را نشان می‌دهد.
فرمول با اعداد خودتان
روش محاسبه، گام‌به‌گام
درآمد ناخالص = اجارهٔ ماهانه × ۱۲. درآمد خالص = درآمد ناخالص − هزینهٔ نگهداری × ۱۲. هزینهٔ نگهداری شامل شارژ، مالیات و تعمیرات سالانه است که بر ۱۲ تقسیم میشود.
بازده ناخالص = درآمد ناخالص ÷ قیمت ملک × ۱۰۰. بازده خالص = درآمد خالص ÷ قیمت ملک × ۱۰۰. اختلاف این دو، سهم هزینه‌هاست.
سهم هزینه‌ها از اجاره نشان می‌دهد چه نسبتی از درآمد صرف نگهداری میشود. بالای ۳۰٪ یعنی ملک بیشتر از آنکه اجاره بدهد، هزینه می‌بلعد.
بازده نقدی = (درآمد خالص − قسط سالانه) ÷ قیمت ملک × ۱۰۰. این تنها معیاری است که پول واقعاً در دسترس را نشان می‌دهد.
تاریخچهٔ این ابزار
نسخهٔ فعلی: 1.0.0
اگر عددی از این ابزار ذخیره کرده‌اید، این فهرست می‌گوید از آن موقع چه چیزی تغییر کرده — و آیا عددِ شما هنوز همان است یا نه.
۵ تغییر ثبت‌شده
- تغییر در نمایش۱۰ مهر ۱۴۰۵۲۰۲۶/۱۰/۰۲
مثالِ صفحه از خودِ موتور ساخته میشود
اعدادِ بخش «مثال» دستی نوشته شده بودند و هیچ‌چیز تضمین نمی‌کرد با موتور بخوانند — می‌توانستند کهنه شوند و صفحه عددی نشان دهند که ابزار دیگر نمی‌دهد. حالا هر دو از یک اجرای واقعی می‌آیند، پس نمی‌توانند اختلاف داشته باشند.
برای عددِ شما: عدد همان است؛ فقط صفحه یا توضیحش عوض شده.
- تغییر در نمایش۱۰ مهر ۱۴۰۵۲۰۲۶/۱۰/۰۲
فرض‌ها به نتیجهٔ ابزارهای قیمت روز اضافه شد
نتیجهٔ این ابزارها بخش «محاسبه بر چه فرضی» خالی داشت: کاربر قیمت را می‌دید و نمی‌دانست لحظه‌ای است، کهنه است، یا خودش واردش کرده. برای ابزار قیمتِ روز این فقط ظاهر نبود.
برای عددِ شما: عدد همان است؛ فقط صفحه یا توضیحش عوض شده.
- رفع اشکال۸ مهر ۱۴۰۵۲۰۲۶/۰۹/۳۰
۲۳ ابزار در مرورگر اصلاً محاسبه نمی‌شدند
شمارِ ابزارهای متصل به موتور دستی نگه داشته می‌شد و ۲۳ ابزارِ اصلی در آن نبودند. نتیجه: فرم پر می‌شد ولی هیچ عددی ظاهر نمی‌شد — در حالی که API درست جواب می‌داد و همهٔ تست‌ها سبز بودند. بارگذارِ موتور حالا از فایل‌های تعریف ساخته میشود و آزمون‌ها جلوی برگشتش را می‌گیرند.
برای عددِ شما: ممکن است عددِ شما تغییر کرده باشد.
- رفع اشکال۸ مهر ۱۴۰۵۲۰۲۶/۰۹/۳۰
ابزارهای بازار هنگام محاسبه در مرورگر می‌افتادند
موتور بازار فرمولش را ثبت نمی‌کرد، پس صفحه با خطای جاوااسکریپت خالی می‌شد. و برچسبِ «نوع اعتبار» روی خودِ نتیجه نبود، پس نشانِ کنارِ عدد می‌افتاد. هر دو برای ابزارهای قیمت روز رخ می‌داد.
برای عددِ شما: ممکن است عددِ شما تغییر کرده باشد.
- افزوده شد۸ مهر ۱۴۰۵۲۰۲۶/۰۹/۳۰
نسخهٔ موتور کنارِ نتیجه اضافه شد
هر نتیجه حالا شمارهٔ نسخه و نوع اعتبار خودش را دارد. پیدا شدنش از یک قابلیت تازه بود: ابزارهای سناریوی کاربر نسخه نداشتند و هیچ آزمونی هم متوجه نبود، چون فقط نوعِ داده بررسی می‌شد نه وجودِ فیلد در آبجکت.
برای عددِ شما: چیزی تغییر نکرده که بخواهید دوباره حساب کنید.
مثال — مثال عددی — ملک یک میلیاردی با اجارهٔ ده میلیون
این اعداد در زمان نمایش صفحه، از **اجرای واقعی همین موتور** با همین ورودی‌ها به دست می‌آیند — پس نمی‌توانند با آنچه در فرم می‌بینید اختلاف داشته باشند. درستیِ خودِ موتور جداگانه و با اعداد مستقل آزموده میشود.
ورودی‌های این مثال
- قیمت ملک
- ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- اجارهٔ ماهانه
- ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- هزینهٔ نگهداری ماهانه
- ۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان
نتیجه
- درآمد خالص ماهانه
- ۸,۰۰۰,۰۰۰
- درآمد خالص سالانه
- ۹۶,۰۰۰,۰۰۰
- بازده ناخالص سالانه
- ۱۲.۰۰
- بازده خالص سالانه
- ۹.۶۰
- سهم هزینه‌ها از اجاره
- ۲۰.۰۰
- بازده نقدی سالانه
- ۹.۶۰
نکات مهم و محدودیت‌هاچه چیزهایی را این ابزار پوشش نمی‌دهد
نکات مهم
- این ابزار «رسمی» نیست و ادعای نرخ قانونی ندارد. اگر دنبال تصمیمی هستید که به قانون گره خورده، این محاسبه جای بررسی تخصصی را نمی‌گیرد.
- ودیعه را وارد کنید و در تحلیل خود آن را داراییی جدا حساب کنید. این ابزار بازده را بر کل قیمت ملک حساب می‌کند که محافظه‌کارانه‌تر است.
- مالیات بر اجاره و مالیات بر درآمد از این محاسبه بیرون است. این‌ها معمولاً بخش قابل‌توجهی از بازده را می‌بلعند.
- هزینهٔ تعمیرات اساسی سالانه را بر ۱۲ تقسیم کنید و وارد هزینهٔ ماهانه کنید. اگر وارد نکنید، بازده خالص شما خوش‌بینانه میشود.
محدودیت‌های این ابزار
مواردی که این محاسبه‌گر پوشش نمی‌دهد و باید جداگانه بررسی شوند.
- هیچ نرخ پیش‌فرضی وارد نشده. هر ورودی از خود شماست و هر عددی که می‌بینید فرض شماست — نه نرخ رسمی و نه دادهٔ بازار.
- فرمول این ابزار ریاضیِ قطعی است، ولی نتیجه‌اش قطعی نیست: نتیجه دقیقاً همان چیزی است که از فرض‌های شما در می‌آید، و فرض‌ها ممکن است غلط باشند.
- قیمت واقعی بازار و نرخ اجارهٔ واقعی بازار هیچ‌کدام را نمی‌داند. هر دو فرض شماست و قیمت ملک در ایران می‌تواند ماهانه چند درصد تغییر کند.
- ریسک ملک لحاظ نمی‌شود: سکونت اجباری، هزینهٔ تعمیرات اساسی، مشکل مستأجر، تغییر مقررات اجاره.
- بازده گذشته تضمین بازده آینده نیست. قرارداد اجاره تمام میشود و نرخ تازه ممکن است خیلی پایینتر باشد.
وضعیت قانونی و منابعنرخ از کجا آمده و چه کسی آخرین بار بازبینی کرده
وضعیت قانونی و مبنای محاسبه
نتایج این سامانه بر اساس قوانین، نرخ‌ها و داده‌های موجود در زمان محاسبه ارائه می‌شوند. در موارد وابسته به شرایط فردی، بخشنامه‌های خاص، نرخ شرکت‌های بیمه یا شهرداری‌ها و تغییرات قانونی، نتیجه می‌تواند با مبلغ نهایی متفاوت باشد. برای تصمیم‌های حقوقی، مالیاتی یا مالی مهم، منبع رسمی و شرایط پروندهٔ خود را بررسی کنید.
- مبنای محاسبه
- فرمول ریاضی مستقل از قانون و دادهٔ بیرونی
- سال مبنا
- ۱۴۰۵
- انتشار محتوای این ابزار
- ۱۴۰۵/۰۷/۰۸
- آخرین بازبینی منبع قانونی
- هنوز بازبینی نشده
- نسخهٔ موتور
- v1.0.0
واژه‌نامه
اصطلاح‌هایی که در این ابزار به کار می‌روند، با تعریف کوتاه و ارجاع به مادهٔ قانون.
- بازده ناخالصریاضیات پایهٔ مالی
- نسبت اجارهٔ سالانهٔ ملک به قیمت خرید آن، بدون کسر هزینه‌های نگهداری مثل شارژ و مالیات. عددی که معمولاً در آگهی‌های ملک اجاره‌ای می‌بینید.
- بازده نقدیریاضیات پایهٔ مالی
- بازدهی که بعد از کسر هزینهٔ نگهداری و قسط وام به‌دست می‌آید؛ یعنی پولی که واقعاً در دسترس می‌ماند.
سوالات متداول
بازده ۱۲ درصدی خوب است؟
بستگی دارد با چه مقایسه شود. اگر نرخ سپردهٔ بانکی ۲۰ درصد باشد، ۱۲ درصد بد است. اگر تورم ۳۰ درصد باشد، ۱۲ درصد یعنی قدرت خرید شما سالانه ۱۸ درصد کم میشود. عدد بازده بدون دانستن نرخ جایگزین و تورم هیچ معنایی ندارد.
ودیعه را در بازده حساب کنم؟
این بستگی به نگاه شما دارد. اگر ودیعه را در اختیار خودتان می‌بینید، میتوانید آن را داراییی جدا حساب کنید و بازده را بر قیمت ملک منهای ودیه حساب کنید. اگر می‌خواهید محتاط باشید، مثل این ابزار، کل قیمت را مبنا بگذارید. حالت دوم محافظه‌کارانه‌تر است.
بازده نقدی منفی یعنی چه؟
یعنی درآمد خالص اجاره کمتر از قسطی است که ماهانه میپردازید. یعنی هر ماه باید از جیب خودتان پول بیفزایید. این وضعیت با گذر زمان خطرناکتر میشود چون نرخ اجاره معمولاً ثابت است ولی قسط با نرخ بهرهٔ بالا بسته شده.
هزینه‌های نگهداری شامل چه چیزهایی است؟
شارژ ماهانهٔ ساختمان، مالیات بر ملک، هزینهٔ بیمه، تعمیرات اساسی سالانه تقسیم‌شده بر دوازده، و هزینهٔ نگهداری واحد بین مستأجرها. بعضی قلم‌ها یک‌باره‌اند و بعضی ماهانه — این ابزار فقط ماهانه‌ها را از هم جدا می‌کند.
آیا با وام بخرم بهتر است؟
اگر وام بگیرید، سرمایهٔ نقد خودتان کم میشود ولی بازده روی پول بیشتری محاسبه میشود. میتوانید عددش را مقایسه کنید: بازده روی سرمایهٔ کل، در برابر بازده روی پول خودتان وقتی وام دارید. اگر نرخ وام از بازده ملک پایینتر باشد، اهرم مالی به نفع شماست.
بازده محاسبه‌شده با نرخ سپردهٔ بانک قابل مقایسه است؟
فقط اگر هر دو را به یک بازه برسانید. نرخ سپرده معمولاً سالانه و ساده است، ولی بازده ملک را شما سالانه و بر مبنای قیمت کل حساب می‌کنید. ضمناً تورم این دو را به دو جهت مختلف می‌برد: سود بانکی اسمی است و بازده ملک می‌تواند از رشد قیمت ملک هم بهره ببرد.